토지거래허가제가 강남 재건축 집값에 미치는 영향은

 

서론

정부는 부동산 시장 과열을 억제하고 투기를 방지하기 위해 특정 지역에 대해 ‘토지거래허가구역’ 지정을 단행한다. 대표적인 지역이 바로 서울 강남이다. 특히 대규모 재건축 단지를 중심으로 규제가 집중되면서 시장 참여자들은 혼란과 신중함 사이에서 셈법을 달리하는 중이다. 이 글에서는 토지거래허가제의 주요 내용과 강남 재건축 시장에 미치는 구조적 영향을 구체적으로 짚어본다.

1. 토지거래허가제란 무엇인가 – 규제의 구조와 기능

토지거래허가제는 국토교통부 또는 지자체가 특정 지역을 허가구역으로 지정하고, 해당 지역 내 부동산 거래 시 일정 조건에 따라 거래 당사자의 ‘사전 허가’를 받도록 하는 제도이다. 주거지역의 경우 일정 면적 이상의 주택 또는 토지를 거래하려면 관할 구청장의 허가가 있어야 한다. 허가 없이 계약을 체결하면 법적으로 무효가 되며, 위반 시 형사 처벌도 가능하다.

이 제도의 핵심은 ‘실거주 목적 확인’이다. 단순 투자나 투기 수요는 진입이 어렵고, 실질적으로 거주하려는 수요자에게만 문을 열어준다. 다주택자의 진입이나 전매 목적의 거래를 원천적으로 차단한다는 점에서 강한 규제 성격을 지닌다.

특히 강남은 서울 집값의 방향타 역할을 하는 지역으로, 재건축 단지에 대한 관심이 높다. 정부는 이 지역에 대한 과열 우려가 제기될 때마다 토지거래허가구역 지정을 반복적으로 시행해왔다. 그 결과 거래량은 감소하고, 시장 참여자는 대체로 ‘관망세’로 돌아서는 경우가 많다. 하지만 가격 자체가 크게 하락하지 않는 경우도 많아, 규제 효과에 대한 시장의 해석은 엇갈리는 편이다.

2. 강남 재건축 시장과의 접점 – 수요 심리 위축과 거래 축소

강남 재건축 아파트는 투자 수요가 집중되는 대표 자산군이다. 강북 재개발과 달리, 이미 기반시설이 갖춰진 지역이며, 교육, 교통, 인프라가 모두 우수한 곳에 위치해 있기 때문에 수요가 끊이지 않는다. 하지만 토지거래허가제 적용 시 이들 단지에 대한 진입 장벽이 급격히 높아진다.

예를 들어, 대치동 은마아파트, 압구정 현대, 잠실 주공5단지 등은 대표적인 재건축 기대 단지로서, 과거 허가제 적용 시기를 전후로 거래량이 극감하는 양상을 보였다. 부동산 빅데이터 플랫폼 등에 따르면, 토지거래허가구역 지정 직후 이전 대비 70-80% 수준까지 줄어든 사례도 확인된다.

투자자 입장에서는 매입 이후 실거주 요건을 충족시켜야 하기 때문에 전략적 판단이 필요하다. 특히 무주택자가 아닌 경우, 기존 보유 주택의 처분 계획까지 종합적으로 설계해야 하는 만큼, 거래 자체가 위축되는 것이다.

다만 흥미로운 점은 거래가 감소해도 가격이 쉽게 하락하지 않는다는 점이다. 특히 재건축 기대감이 매우 높은 단지일수록 수요자들의 인내심이 강하게 작용하고, 매도자 역시 매물을 급히 내놓지 않는 경향이 짙다. 거래 정체는 가격 조정으로 이어지기보다, 단기 유동성의 잠김 상태로 나타나는 경우가 많다. 이러한 시장 경직성은 강남이라는 입지 프리미엄이 작용한 결과로 분석된다.

3. 허가제 장기화의 부작용 – 시장 왜곡과 풍선효과

문제는 이 제도가 장기화될 경우 나타나는 시장 왜곡 현상이다. 실거주 요건에 의한 거래 제한은 자산의 유동성을 낮추며, 투자 수요를 억제하는 동시에 ‘의도치 않은 공급 위축’을 낳기도 한다. 특히 재건축 사업의 초기 단계에서 다수의 소유자가 자유롭게 매매하거나 지분을 정리할 수 없게 되면, 조합 구성이나 추진 동력이 약화되는 구조적 문제로 이어질 수 있다.

또한, 일부 수요는 강남 대신 규제에서 벗어난 인접 지역으로 우회하게 된다. 이를 풍선효과라 한다. 실제로 양천구, 동작구, 용산 일부 지역 등은 강남 대신 선택된 대체 투자지로 떠오르며, 가격이 오히려 상승하는 결과를 초래했다.

한편, 정책 효과에 대한 의문도 제기되고 있다. 단기적으론 과열 억제 효과가 있지만, 중장기적으로 시장 참여자의 신뢰를 훼손하고 투자 심리를 왜곡시키는 요인으로 작용한다는 비판이 많다. 특히 허가 기준이 모호하거나, 지자체마다 적용 방식이 다른 경우엔 형평성 문제도 발생할 수 있다.

결국 허가제는 시장을 완전히 통제하는 수단이 아니며, 수요를 줄이되 그만큼의 공급을 병행하지 않으면 장기적으론 가격 상승 요인이 내재될 수밖에 없다.

결론: 거래 규제만으로 집값을 제어하긴 어렵다

토지거래허가제는 투기를 억제하고 실수요 중심의 시장을 유도하려는 정부 정책 도구 중 하나다. 단기적으로 거래량 감소, 수요 억제 효과는 명확히 나타난다. 하지만 강남 재건축 시장처럼 수요가 구조적으로 강한 지역에서는 해당 규제가 거래를 잠재울 수는 있어도, 가격을 실질적으로 꺾는 데는 한계가 있다는 점이 반복적으로 증명되고 있다.

중요한 점은, 공급 확대와 규제 완화가 병행되지 않으면, 허가제는 단지 ‘거래 지연 효과’에 그칠 수 있다는 것이다. 강남 재건축은 서울의 핵심 공급원이자 정책적 상징성이 큰 만큼, 단기 규제보다 시장 신뢰 회복과 구조적 개선이 더 큰 해법이 될 수 있다.