해외 에어비앤비 사업, 괜찮은가? (시장성, 리스크, 수익성)
서론
해외 에어비앤비 사업은 많은 사람들이 ‘반자동 수익’, ‘달러 수익’, ‘노후 대비 수단’으로 주목하는 투자 방식이다. 구매만 해놓으면 저절로 수익이 나온다는 유튜브나 블로그 등도 많다. 그러나 외화 환전, 현지 규제, 수익률 변동 등 고려할 요소도 많다. 해외 단기 임대 사업, 특히 에어비앤비를 통한 사업은 과연 지금도 유효한 전략일까? 실제 시장성과 수익성, 주요 리스크를 통해 그 가능성을 점검해보자.
본론
1. 시장성과 수요: 글로벌 여행 회복과 수요 분산
해외 에어비앤비 사업의 가장 큰 강점은 글로벌 수요 기반이다. 팬데믹 이후 억눌렸던 해외여행 수요가 폭발적으로 증가하면서, 미국, 유럽, 동남아시아, 일본 등 인기 지역에서는 에어비앤비 예약률이 꾸준히 상승 중이다.
특히 호텔 대비 저렴한 가격과 현지화된 숙소 경험을 원하는 밀레니얼·Z세대 중심의 트렌드가 에어비앤비 성장을 가속화하고 있다. 코로나 이후 여행자들은 단기 숙박보다 ‘한 도시에서 오래 머무는’ 형태를 선호하는 경향도 짙어지고 있다. 이러한 장기 체류 수요는 에어비앤비 숙소에 유리하게 작용한다.
또한, 현지 인프라가 안정적인 지역에서는 자동화된 시스템(자체 예약, 자동 체크인, 청소 대행)을 갖추면 비교적 관리 부담도 적다. 특히 달러, 유로 등 강세 통화 지역에서 수익을 창출한다는 점에서 환차익까지 노릴 수 있어 자산 다변화의 도구로도 매력적이다.
2. 주요 리스크: 규제, 관리, 법적 문제
하지만 해외 에어비앤비 사업이 단순한 ‘수동적 수익’은 아니다. 몇 가지 리스크 요소를 반드시 고려해야 한다.
첫째는 현지 규제다. 각국마다 에어비앤비에 대한 입장은 다르며, 특히 도시별 규제 차이가 크다. 미국 뉴욕, 일본 도쿄, 프랑스 파리 등은 단기 임대에 대해 허가제나 기간 제한을 두고 있으며, 무허가 운영 시 과태료 또는 법적 제재를 받을 수 있다.
둘째는 운영 관리 문제다. 직접 관리가 어렵기 때문에 현지 에이전시나 관리 회사를 통한 위탁 운영이 일반적이다. 이 과정에서 위탁 수수료(매출의 20~30%)가 발생하고, 예약 대응, 청소, 민원 처리 등에서 품질 문제가 생길 수도 있다.
셋째는 법률, 세금 문제다. 현지 법인을 설립하거나 개인사업자 등록을 해야 할 수도 있으며, 해당 국가의 부동산 소득세, 부가세, 송금 세금 등 다양한 세금 체계에 대한 이해가 필요하다. 특히 한국 거주자의 경우 해외 소득 신고 누락 시 국내 과세 위험도 발생한다.
또한, 환율 변동도 큰 변수다. 수익은 외화로 얻더라도 한국으로 송금할 때 환율에 따라 실제 수익률이 달라진다. 달러가 강세일 때는 유리하지만, 반대로 원화 강세 시에는 수익이 줄어들 수 있다.
3. 수익성과 전략: 고수익 가능하나 ‘조건’ 필요
해외 에어비앤비 사업은 여전히 고수익 가능성이 있는 사업모델이다. 인기 지역에서 우수 입지를 확보하고, 전문 관리 시스템을 도입하면 연 8~12% 수준의 순수익률(Net Yield)을 기대할 수 있다.
예를 들어, 발리·다낭·치앙마이 등 동남아 관광지에서는 현지 부동산 가격이 비교적 저렴한 반면, 숙소당 평균 단가가 높아 회수 기간이 짧은 편이다.
미국 플로리다, 하와이, LA, 텍사스 일부 지역도 꾸준한 관광 수요와 더불어 장기 임대 수요가 겹쳐 안정적 캐시플로우를 형성할 수 있다.
그러나 중요한 것은 현지화 전략과 철저한 수지 계산이다. 숙소 인테리어, 현지 플랫폼 리뷰, 고객 응대 언어 대응 등은 실질적인 예약률에 직접적인 영향을 미친다.
또한, 한국과 다른 부동산 법제, 재산권 분쟁 가능성 등을 감안해 현지 전문가(회계사, 변호사, 부동산 브로커)와의 협업은 필수다. 오히려 여기에 비용이 더 들 수 있다.
초기 진입 비용도 고려해야 한다. 외국인 대상의 부동산 취득 허가 여부, 잔금 송금 절차, 외환 규제 등은 진입 장벽이 될 수 있으므로, 한 국가의 정책 변화에 크게 휘둘리지 않는 다변화 전략이 권장된다.
결론: 해외 에어비앤비는 기회이자 전략적 도전
해외 에어비앤비 사업은 단순 수익 모델이 아닌, 종합적인 투자+운영+관리 능력을 요구하는 글로벌 사업이다. 매력적인 수익률과 외화 자산 확보라는 장점은 분명하지만, 규제와 관리 리스크, 법적·세무 이슈 등 넘어야 할 산도 많다.
결론적으로, 본업이 탄탄하고, 장기 자산 포트폴리오의 일환으로 접근한다면 충분히 고려할 만한 전략이다. 단, 진입 전에는 반드시 현지 사전 조사, 규제 검토, 수익성 분석을 병행해야 하며, '단순히 수익률만 보고 진입하는 접근'은 피해야 한다.
해외 부동산은 단기 시세차익보다 지속 가능한 임대 수익 기반의 장기 전략이 더 적합하다는 점을 잊지 말자. 지금이 바로 글로벌 자산 다각화의 방향성을 설계할 타이밍일 수 있다.
