부동산은 여전히 부자의 핵심 자산
서론
‘부동산은 끝났다’, ‘이젠 주식이다’, ‘디지털 자산이 미래다’라는 주장들이 유행처럼 반복된다. 그러나 현장에서는 다르게 말하고 있다. 지금 이 순간에도 자산가들은 여전히 부동산을 최우선 순위에 두고 움직이고 있으며, 그 비중은 줄어들지 않았다. 실제 한국은행과 KB금융지주경영연구소의 자산 통계 자료를 보면 상위 10% 고자산가들의 포트폴리오에서 부동산이 차지하는 비율은 전체 자산의 70~80% 이상으로 추정된다.
그 이유는 분명하다. 부동산은 여전히 현금 흐름, 시세 차익, 절세 전략까지 가능한 종합 자산이며, 무엇보다 ‘시간이 흘러갈수록 강해지는 자산’이라는 점에서 여타 금융자산과 본질이 다르다. 자산가들은 이 사실을 본능처럼 알고 있다.
문제는 일반 개인이 이 거대한 시장에서 어디서부터 시작하고, 어떻게 확장해나가야 할지를 감당하기 어렵다는 점이다. 부동산을 사기만 하면 부자가 되던 시대는 지났다. 지금은 구조적으로, 단계적으로 접근해야만 한다.
자산 증식 수단으로서의 부동산. 어떻게 시작하고, 어떻게 키우며, 어디서 안정화시켜야 하는지에 대해 현실적인 시각에서 짚어본다.
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부동산은 여전히 부자의 핵심자산임을 잊지말아야 한다 |
본론
기반 다지기: 첫 자본 마련과 투자 시작
대부분의 개인 투자자에게 가장 어려운 단계는 첫걸음이다. 이유는 단순하다. 자본이 부족하고 정보가 제한적이기 때문이다. 그러나 이 시기가 가장 중요한 이유는 ‘관점’이 형성되는 시점이기 때문이다.
기초 자본을 마련하는 방식은 다양하다. 월급의 일부를 저축하거나, 기존 주택청약 제도를 활용해 실거주와 투자를 병행하는 방식이 대표적이다. 신혼부부 특별공급, 생애 최초 주택 구입 등의 정책은 이런 초기 진입 장벽을 낮추는 데 실질적으로 기여하고 있다. 또 하나의 방법은 경매나 공매 시장을 이용한 소액 투자다. 이 방식은 비교적 낮은 금액으로 시장에 진입할 수 있지만, 그만큼 공부와 분석이 필요하다.
중요한 점은 단순히 ‘사는 것’이 아니라, 첫 부동산을 어떤 시각으로 바라보는가다. 실거주 목적이라도 수익률, 입지, 개발 가능성, 수요 흐름 등을 따져봐야 한다. 학군이나 인테리어, 조망 같은 감성 요소는 후순위다.
실제로 직장인 A씨는 월급에서 매달 80만 원씩 적립해 3년 만에 3천만 원을 모았고, 이를 바탕으로 수도권 외곽의 오피스텔에 전세를 끼고 투자에 성공했다. 처음 월세 수익은 30만 원 남짓이었지만, 2년 뒤 해당 지역 개발 계획이 발표되며 매각 시 2,000만 원 가까운 차익을 실현할 수 있었다. 중요한 것은 이론이 아니라, 이를 체득하고 자기 기준으로 해석하는 능력이다. 그것이 다음 단계로 나아가는 힘이 된다.
레버리지 활용과 포트폴리오 확장
기초 자산이 확보되면 그다음은 레버리지를 어떻게 쓰느냐가 중요해진다. 흔히 말하는 ‘빚투’가 아니라, 통제 가능한 범위 내에서 대출을 이용해 자산을 확대해 나가는 전략이다.
많은 이들이 레버리지를 부정적으로 보지만, 부동산 시장에서는 오히려 필수 불가결한 수단으로 여겨진다. 특히 임대수익이 꾸준한 구조라면 레버리지를 통해 투자 단계를 단숨에 한 계단 끌어올릴 수 있다.
예를 들어 첫 부동산을 매도해 시세차익을 실현했다면, 그 자금을 바탕으로 2채 이상의 임대용 부동산으로 확장하는 것이 일반적인 수순이다. 이때 중요한 전략은 포트폴리오의 균형이다. 한 가지 유형에 집중하기보다 주거용과 상업용, 단기임대와 장기임대를 적절히 배치해야 안정성이 확보된다.
또 하나 주목할 만한 전략은 지역 분산이다. 수도권 외에도 광역시급 개발 지역, 교통 호재가 예상되는 지역 등을 미리 선점하는 방식이다. 부동산은 위치가 수익을 결정하는 구조이기 때문에, 단순히 규모 확장이 아니라 방향 있는 확장이 되어야 한다.
이 시점부터는 ‘내가 얼마나 많이 벌었나’보다 ‘내 포트폴리오가 얼마나 효율적으로 작동하고 있는가’를 점검해야 한다. A라는 자산이 월세 120만 원, B라는 자산이 월세 80만 원을 만든다면, 합계 200만 원의 안정적 현금 흐름이 생긴다. 이를 바탕으로 다시 자산을 굴리는 구조, 즉 복리 시스템이 작동하기 시작한다.
하지만 확장에는 반드시 리스크가 동반된다. 과도한 대출, 공실률, 유동성 위기 등이다. 그래서 이 시기의 관건은 ‘욕심보다 생존’이다. 실천적 지식이 필요한 시점이다.
구조화: 자산 안정성과 자동화 시스템
포트폴리오가 일정 규모를 넘어서면 다음 단계는 구조화다. 즉, 자산이 스스로 움직이는 시스템을 만드는 것이다.
일하는 시간 없이도 자산이 꾸준한 수익을 만들어내는 단계. 고정 임대료 수익이 발생하는 오피스, 리테일 상가 등의 안정적인 자산 확보가 중요하다. 이때는 ‘얼마나 벌었나’가 아니라 ‘얼마나 안정적으로 굴러가는가’가 핵심 기준이 된다.
구조화를 위해 활용할 수 있는 방식은 다양하다. 부동산 운영을 외부에 위탁하거나 법인을 설립해 세금 최적화를 꾀하는 방식이 대표적이다. 또한 수익률이 낮아지거나 노후화된 자산은 적절히 매각해 신자산으로 교체하고, 일정 부분은 리츠나 부동산 펀드 등 유동성 자산으로 전환해 위기에 대비하는 것도 필요하다.
한 중견 투자자는 6채의 부동산 중 3채는 장기 보유 임대형으로, 나머지 3채는 유동 자산으로 관리한다. 이 중 일부는 상속과 증여 전략을 염두에 두고 법인 명의로 전환한 상태다. 그는 “이제는 내 자산이 얼마나 일하느냐가 중요한 시기다. 관리를 시스템으로 돌리면 투자자 자신은 한 걸음 뒤에서 전체를 조율할 수 있다”고 말했다.
결국 이 단계는 투자의 끝이 아니라, 새로운 시작점이다. 자산을 일하게 만드는 구조를 갖추는 순간, 비로소 시간의 자유와 경제적 독립이 가능해진다.
결론: 부동산은 돈이 아니라 시간을 통해 완성되는 자산
부동산 투자는 결코 단기간에 끝나는 게임이 아니다. 시간과 경험이 쌓이면서 점진적으로 체득되는 영역이다.
누구나 처음은 작게 시작한다. 그러나 관점을 제대로 갖고, 실천 가능한 전략을 반복하며, 리스크를 통제하고, 구조화까지 연결된다면 그 끝은 단순히 자산 증식이 아닌 경제적 자유다.
지금도 부자들의 자산 목록에서 부동산이 빠지지 않는 이유는 간단하다. 여전히 작동하고 있기 때문이다. 그리고 그 구조는 누구에게나 열려 있다. 차이는 단지 접근 방식과 실행력이다.
부동산을 더 이상 ‘언젠가는 해야 할 투자’가 아닌, 지금 바로 체계화할 수 있는 현실의 시스템으로 바라볼 때, 진짜 자산 형성은 시작된다.
